Por João Fonseca
Avaliarpatrimónio
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Foi publicada, recentemente, a Portaria 96/2015 de 16 de fevereiro, que visa estabelecer os critérios gerais nas avaliações dos imóveis do Estado.
A leitura do documento induz um certo desapontamento, pois esperava-se que fosse mais esclarecedor e que apontasse já algumas pistas sobre o que vai ser a avaliação dos imóveis do Estado. Tal não aconteceu, mas, mesmo assim, existem alguns aspetos do diploma que merecem um comentário.
Desde logo, porque são de louvar as preocupações manifestadas quanto à regularização jurídica e documental dos imóveis e quanto à exigência de que as avaliações externas sejam realizadas por peritos inscritos na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM).
E entronca precisamente neste ponto a discordância com o que está plasmado na portaria. Esta admite que as avaliações possam ser efetuadas por Recursos Humanos que exerçam a sua atividade na Direção Geral do Tesouro e Finanças (DGTF).
Reconhece-se, em absoluto, a competência destes técnicos que trabalham para o Estado, que tantas vezes são injustiçados. No entanto, é ferida uma das principais exigências da atividade de avaliar património, que é a independência. De facto, os avaliadores não devem ter qualquer conexão material ou envolvimento com o imóvel em avaliação nem com a entidade contratante.
Este aspeto deveria ter sido tido em conta, até porque contribui para uma maior transparência do Estado e das suas relações com os contribuintes.
Também parece correto que os critérios gerais das avaliações acompanhem o Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário (RJFII) e, subsidiariamente, o Regulamento 8/2002 da CMVM, apesar de se temer que a adaptação deste regulamento, de responsabilidade do Diretor Geral do Tesouro, possa desvirtuar o que são as boas práticas de avaliação.
Esta matéria, bem como a questão das remunerações devidas aos técnicos avaliadores, foi remetida para portarias posteriores.
É curioso ainda verificar que as metodologias e procedimentos de avaliação, no que diz respeito ao Estado, variam conforme as circunstâncias.
No caso dos imóveis do Estado, esta portaria salienta, expressamente, “… previstas no Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário. Foi entendido que este regime acautela adequadamente o interesse do apuramento do valor dos imóveis para efeitos de uma transparente e rigorosa proteção dos interesses patrimoniais do Estado, por assentar em critérios exigentes e adaptados à gestão financeira e patrimonial dos recursos públicos, tendo por referência o respetivo valor de mercado, que se afigura adequado manter”.
Já na avaliação de imóveis dos particulares e empresas, no âmbito do Imposto Municipal para Imóveis e do programa de ajuda externa, esta preocupação não foi relevante, permitindo-se uma avaliação geral do património feita de forma apressada, sem rigor e mal remunerada.
Da mesma forma, a preocupação também não é mantida quando o Código das Expropriações remete a estimativa de um valor aproximado ao valor de mercado para uma portaria fixada administrativamente e para regras que não têm aproximação sustentada à realidade.
Como vemos, para uma realidade – avaliar património – três pesos distintos!
A avaliação de imóveis não é uma matéria complicada, tem regras bem definidas. Dependendo da finalidade da avaliação, é encontrada a base de valor correspondente, por exemplo, valor de mercado ou justo valor.
Depois, não resta mais do que aplicar as metodologias utilizadas na avaliação de imóveis, ou seja, o método comparativo de mercado, o método do rendimento ou o método do custo.
Bons negócios (imobiliários)!
Para o Estado, para as empresas, para os contribuintes … com coerência.
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