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segunda-feira, 25 de maio de 2015

O desequilíbrio entre o mercado de arrendamento e investimento no mercado de escritórios de Lisboa


Num trabalho conjunto com a B. Prime, e na sequência do Prime Watch 2015, desenvolvemos uma análise ao desequilíbrio que actualmente se verifica no mercado de escritórios de Lisboa, entre as componentes económica e financeira de valorização dos activos.

O que provocou o aumento do investimento?

O mercado de investimento imobiliário em Portugal observou um acentuado crescimento ao longo de 2014, depois de 3 anos consecutivos, com valores bastante reduzidos. O nível historicamente baixo das yields da dívida soberana portuguesa e a maior liquidez existente potenciaram o interesse por parte parte de investidores institucionais estrangeiros, dinamizando o investimento em imobiliário nacional, que se baseia no potencial de recuperação económica do país.

Os dados mostram que em 2014, Portugal registou um volume de investimento em imobiliário na ordem dos € 730 Milhões, o que representa uma subida de 154% face a 2013. Este valor situa-se 5,9% acima da média, dos últimos 10 anos. Nos anos em que o spread entre as prime yields de escritórios e as yields das obrigações do tesouro a 10 anos foi negativo (2011 e 2012), o mercado registou níveis reduzidos de investimento. Em 2013, apesar do spread ser já positivo, o elevado nível das yields soberanas afastava ainda o interesse de parte dos investidores no imobiliário nacional.

A queda das yields soberanas e das prime yields de escritórios, durante o ano de 2014, ativaram o investimento. 

Porquê este desequilíbrio entre rendas e capital?

Ao contrário do investimento, as rendas médias de escritórios apresentam uma tendência contínua de queda ao longo dos últimos 10 anos.

São diversos os fatores que influenciam atualmente os investimentos imobiliários. Os investidores baseiam-se em questões de cariz financeiro e macroeconómico para tomarem decisões, procurando antecipar um eventual crescimento nas rendas.

Isto provoca um certo desfasamento entre rendas e capital. Ao passo que o mercado de arrendamento é fundamentalmente guiado por questões económicas (crescimento, emprego, salários), o mercado de investimento é mais influenciado por outro tipo de variáveis (taxas de juro, endividamento, yields). Assim se entende a discrepância criada em 2014 entre as componentes de renda e capital na valorização do mercado de escritórios de Lisboa. 

Desta vez é diferente?

Existem, atualmente, alguns aspetos na origem e motivação do investimento imobiliário que tornam esta valorização diferente daquela ocorrida até ao início da crise do subprime, em 2007.

Na altura, os investimentos eram alimentados sobretudo por dívida, o que trazia maior risco às operações concretizadas. Uma desvalorização dos ativos colocava em risco a solvabilidade dos mesmos.

Hoje em dia, o capital investido encontra-se menos alavancado, baixando assim o risco dos mesmos. Além disso, a diversidade de origens nos investimentos imobiliários, sobretudo na Europa, é bastante maior. Apesar dos mercados domésticos serem ainda maioritários, existem alguns destinos na Europa onde os investidores de nacionalidade estrangeira são maioritários.

Adicionalmente, e com maior ênfase nos últimos 3 anos, o volume de novo capital injetado no imobiliário é cada vez maior, indiciando a entrada de novas proveniências no mercado e não uma mera “reciclagem” ou “rodagem” de dinheiro entre ativos.

Menos riscos, mas as preocupações mantêm-se

Todos os fatores acima apresentados reduzem riscos e potenciam investimentos de longo prazo. O nível historicamente baixo de yields soberanas aumenta o interesse por investimentos em localizações mais periféricas, como é o caso de Portugal. Assim sendo, é possível que os investidores mantenham a aposta no investimento imobiliário, continuando a procurar imóveis bem localizados, com boa qualidade de ocupação e segurança a longo prazo. Além disso, a correlação entre as mais diversas classes de ativos financeiros (ações, obrigações, commodities) tem vindo a crescer, aumentando o risco de uma desvalorização generalizada nos mercados financeiros, diminuindo assim o tipo e número dos chamados “ativos de refúgio”. No entanto, o imobiliário mantém-se nessa classe de ativos. A precaução no mercado deve manter-se, devido ao desfasamento entre a componente de rendimento e de valorização de capital. A continuação desta tendência poderá provocar uma valorização excessiva dos ativos imobiliários face aos seus fundamentais.

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