- As taxas de imparidade / default continuam a aumentar, o que não constitui surpresa dada a política de austeridade prosseguida pelo governo anterior.
- A banca tem prosseguido uma política restritiva na concessão de crédito, tanto ao sector produtivo como ao sector imobiliário. O desendividamento do sector privado continua (o qual não será alheio ao movimento das taxas de imparidades), o que dificulta o crescimento da economia.
Mas a evolução apresentada na Figura 1 é o resultado duma política económica que o actual governo recusa prosseguir e procura inverter. Portanto, o que interessa saber é qual o impacto do actual paradigma económico nestas variáveis.
Nos últimos anos, o desenvolvimento do sector turístico (e a descida do preço do petróleo, no último ano) tem ajudado a equilibrar a balança comercial pelo que já não se verifica o défice crónico da balança comercial induzido pela défice da balança comercial de bens, mas tal poderá acontecer novamente se as políticas expansionistas de reposição de rendimentos tiverem como consequência o aumento das importações sem que se verifique o processo de substituição por produtos nacionais, pois o País não passará no curto-prazo a ter indústria capaz para de o fazer.
Neste contexto, terão de ser os bancos e investidores estrangeiros a financiar o défice público, o que condicionará ainda mais a política de concessão de crédito da banca nacional, pelo que o processo de desendividamento apresentado na Figura 1 é provável que se prolongue. (refira-se que as alterações regulamentares estabelecidas pelo Banco Central Europeu e pelos acordos de Basileia - que estabelecem rácios de capitais próprios maiores no sector bancário - irão com certeza acentuar este processo).
Na ausência de crédito barato, os investidores assentarão as decisões em critérios de valor mais apertados e só os activos com maior potencial para geração de valor serão alvo de procura. O segmento a que me refiro é obviamente o sector hoteleiro e os demais segmentos adjacentes. Estou convencido que para a generalidade dos segmentos do imobiliário, verificar-se-à uma tendência para a subida das yields, as quais se não forem contrabalançadas por um aumento dos fluxos de caixa, irá inevitavelmente conduzir a uma queda dos preços.
Parece-me, portanto, que depois de um período de valorização generalizada do sector imobiliário, os investidores deverão posicionar as suas carteiras de forma mais defensiva, assumirem estratégias pró-activas de cobertura de risco. Neste capítulo, deixo aqui algumas sugestões:
- Alienação de activos mais especulativos;
- Redução do endividamento;
- Aumento da almofada de liquidez;
- Venda dos activos menos líquidos;
- Renovar contratos de arrendamento;
- Comprar activos com contratos de arrendamento longos e/ou com organizações estáveis.
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Por Ricardo Pereira
InProp Capital Fund
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