Recentemente, visitei um apartamento em Alfama, situado num prédio com 3 pisos, cada piso com um apartamento. Designar por apartamento talvez não seja o mais correcto, uma vez que o espaço, com cerca de 20 m2, tem na mesma divisão a kitchenette, a mesa de refeições, o sofá, a cama e um roupeiro. Por fim, aproveitando o vão da escada do edifício, foi colocada uma sanita, um lavatório e um poliban. Este espaço, hoje utilizado no mercado do Alojamento Local (AL), deverá render mensalmente ao seu proprietário cerca de 700 Euros. Este mesmo espaço, estava devoluto há vários anos, pois é escassa a procura por este tipo de imóveis para habitação. O nosso estilo de vida mudou, e independentemente da maior ou menor crise económica, em Portugal, é difícil alguém querer viver diariamente num “cubículo”. Um imóvel com estas características dificilmente seria arrendado por mais de 250 Euros mensais, e embora possa referir a possibilidade de arrendar a estudantes, o valor seria idêntico, com a agravante dos custos suportados com as “utilities”.
O Alojamento Local surgiu “em força” nos últimos 5 anos, e veio trazer um sinal de esperança para centenas (milhares ?) de proprietários de imóveis devolutos, e para os quais não havia procura. Quem conhece bem Alfama, bem sabe que há dez anos atrás discutia-se a desertificação dos centros históricos, sem que uma solução surgisse para contrariar o decréscimo continuado da população e a degradação do seu património imobiliário.
As populações urbanas de hoje, procuram na sua maioria um certo conforto em detrimento da localização, pelo que os centros históricos e os seus “apartamentos” de dimensões minúsculas, sem estacionamento, elevador, ou aquecimento central, foram saindo do rol de hipóteses para quem procura uma nova casa para viver.
Entre o Census 1981 e e o Census 2011, o centro histórico de Lisboa perdeu cerca de 25% da população (dados do INE) e o número de imóveis devolutos aumentou 30% (dados do INE). São 35 anos de contínua perca de população, sem que uma solução fosse encontrada.
O AL, obviamente, não é o retorno da população aos centros históricos, mas significa a recuperação de muitos imóveis, significa um travão na degradação, e uma janela de negócio para muitos pequenos comerciantes. Comerciantes que foram perdendo os seus clientes habituais, por falecimento ou mudança de residência, e que com a crise perderam também os clientes que trabalhavam na zona em obras e outras circunstâncias. Para eles, os turistas que hoje almoçam no seu pequeno café de bairro ou compram produtos nas mercearias para cozinhar nos apartamentos onde estão alojados, são uma “lufada de ar fresco” para o seu negócio.
Sendo o AL ainda um negócio “novo”, e cuja rentabilidade pode não ser exactamente a que as noticias acerca do “negócio da moda” sugerem, é ainda assim uma excelente oportunidade para rentabilizar devidamente o património imobiliário.
Um dos erros mais comuns cometidos pelos players no mercado, com especial relevo para o Estado, é julgar que os imóveis não se degradam. A politica de congelamento das rendas foi um exemplo disso, e só agora começa a ser corrigida, deixando atrás de si centros históricos profundamente degradados. Quase parece uma redundância, mas não posso deixar de frisar que um proprietário não tem qualquer possibilidade de manter devidamente um imóvel se receber de renda 50 Euros por mês. Ou menos.
Partindo então da certeza que cada ano que passa, um imóvel degrada-se se não tiver manutenção adequada, e pressupondo que a população residente em Portugal não vai aumentar ao ponto de ocupar os milhares de imóveis vazios (novos, usados, degradados), temos de concluir que esta nova realidade surgida com o mercado do AL é a oportunidade que temos, na actualidade, para recuperar uma parte das nossas cidades, nomeadamente os centros históricos, abandonados durante décadas por uma população que lhes virou as costas rumo a novas zonas.
Para o proprietário ou potencial investidor no mercado imobiliário, o AL também significa uma mudança de paradigma. Antes, a única hipótese que se colocava era o arrendamento de longa duração. Hoje há uma panóplia de opções que permitem inclusive uma melhor gestão de um imóvel consoante as suas características e estado de conservação, como são o AL ou a nova dinâmica do arrendamento a estudantes, fruto do crescimento deste mercado, especialmente no que diz respeito a estudantes estrangeiros.
Quanto ao AL, permite, por exemplo, que um grave problema que surja numa divisão não coloque em causa toda a rentabilidade do imóvel, pois o mesmo pode continuar a ser rentabilizado se tiver mais divisões, através do arrendamento por quartos, por exemplo. Estes são novos mercados, com características específicas, que vale a pena explorar, alargando o leque de opções para quem gere um ou mais imóveis.
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Por Carlos Leite de Sousa
Co-fundador do Streetics
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