A regeneração urbana é um dos principais desafios das administrações públicas locais. As novas tendências demográficas combinadas com mudanças nos estilos de vida dos agregados familiares e a desindustrialização dos centros urbanos continuam a contribuir para a necessidade de estruturar a urbanização integrada de lotes públicos e privados localizados em zonas urbanas consolidadas.
Os novos projetos representam uma oportunidade para as administrações públicas de promover a competitividade das cidades através da criação de espaços urbanos inovadores interligados a sistemas intermodais de transporte de forma a promover o uso sustentável das infraestruturas públicas e do planeamento regional. Permitem também a ‘captura’ de parte do incremento no valor dos terrenos proveniente da sua densificação e investimento público em infraestrutura para criar receitas públicas a longo prazo e financiar equipamentos coletivos e habitação social.
Para promover e capitalizar a regeneração urbana em larga escala, as administrações públicas locais estão progressivamente a reestruturar os seus departamentos de planeamento de forma a criar as estruturas administrativas e de planeamento estratégico adequadas. As empresas públicas municipais de urbanização passam também por um período de reestruturação e recapitalização que permite a execução das infraestruturas urbanas, criação de incentivos financeiros e fiscais, capitalização de património público e participação no capital e benefícios financeiros de sociedades de promoção imobiliária criadas em parceria com o sector privado.
Os sectores da promoção imobiliária e da construção passam também por uma reestruturação em larga escala motivada pela regeneração urbana. Os promotores imobiliários optam cada vez mais por projetos integrados em projetos de regeneração que beneficiem de centralidade urbana, ligação a sistemas de transporte e que permitam capitalizar o valor criado pelos programas públicos de planeamento e investimento. Os novos produtos imobiliários procuram cada vez mais adaptar-se às novas tendências de trabalho e habitação promovidas pelas novas tecnologias e plataformas online de arrendamento e mobilidade através da combinação e integração de usos e espaços sociais diversos assim como tipologias habitacionais inovadoras e métodos de construção e de consumo de energia sustentáveis. A escala e diversidade de usos dos novos projetos requer cada vez mais o seu desenvolvimento em várias fases em parceria com as administrações locais através de acordos e parcerias com estruturas de incentivos financeiros adequados.
Os investidores imobiliários e mercados de capitais procuram também investir em regeneração urbana. As estratégias de investimento de gestores de ativos institucionais focam-se em cidades ‘vencedoras’ e zonas urbanas em ‘crescimento’ através da regeneração urbana onde a aquisição e financiamento de ativos imobiliários como comercio urbano, edifícios residenciais de arrendamento e projetos de uso misto possibilita retornos superiores sobre o capital investido. Os mercados de capitais e banca comercial continua a criar novos produtos e estruturas que se adaptem à estrutura de capital dos novos projetos e permite a utilização do financiamento e subsídios públicos disponíveis.
A natureza multifacetada da regeneração urbana está a motivar novas formas de colaboração entre o sector público e privado e a criar uma nova forma integrada de planear, construir e financiar projetos urbanos de larga escala. As fronteiras tradicionais entre o sector público e privado e entre consultores e investidores são cada vez mais difusas à medida que as funções se tornam interdependentes. É cada vez mais necessário a definição de uma visão estratégica integrada que suporte um programa de investimento inicial público substancial na estrutura legal e infraestrutura urbana necessária para criar as condições que permitam atrair o investimento privado. A colaboração entres os vários actores nas fases iniciais dos projetos é fundamental para maximizar valor e executar os projetos dentro dos prazos e orçamentos estipulados. As estruturas das parcerias têm de garantir o alinhamento de interesses através de uma estrutura de incentivos em que os benefícios financeiros estejam dependentes do sucesso global do projeto.
É também necessário a criação de oportunidades imobiliárias em que o sector privado possa ‘investir’ com base numa estrutura legal sólida e entendimento dos riscos associados à promoção e disponibilidade de financiamento. Apesar da dimensão em larga escala inerente à regeneração urbana, cada projeto deve ser estruturado separadamente de acordo com períodos de planeamento, construção e comercialização que permita obter retornos anualizados de mercado de acordo com o risco correspondente. É também necessário que os benefícios públicos sejam definidos e incorporados no valor dos lotes de forma a permitir a ‘captura’ por parte das administrações públicas do valor criado com a urbanização e distribuição equitativa dos custos e benefícios de forma a que sejam gerados retornos financeiros para os investidores privados e simultaneamente benefícios públicos para as administrações locais.
As mudanças estruturais que a regeneração urbana promove no sector público e privado representa uma oportunidade substancial de criar novas estruturas integradas de planeamento, execução e financiamento de projetos urbanos de larga escala. É necessária uma mudança de paradigma que quebre a tradicional separação entre o sector público e privado, entre consultores e investidores e entre benefícios financeiros e públicos.
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Por Bruno Lobo
Managing Director UK & Continental Europe
AECOM Capital
PhD Columbia University in the City of New York
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