Sectores alternativos do imobiliário

quinta-feira, março 23, 2017
O mercado imobiliário, tipicamente, foca-se nos principais sectores para investimento: residencial, escritórios, retail, industrial. Estes são, secularmente, os sectores preferenciais para investimento. No entanto, há outros sectores, ditos alternativos, que são cada vez mais procurados por investidores e que proporcionam rentabilidades bem atractivas.

Como sectores alternativos de investimento, podemos citar:
  • Residências de Estudantes;
  • Estruturas ligadas à área da saúde;
  • Residências de 3ª Idade;
  • Sector automóvel, parques de estacionamento;
  • Pequenos armazéns, arrecadações.
A atractividade por este tipo de sectores alternativos difere de País para País e é "condicionada" por factores diversos, tais como, duração dos contratos de arrendamento, indexação de ganhos e rentabilidade a subida de rendas, capacidade de gestão dos operadores, garantias, etc. Além disso, Países com maior liquidez e capacidade de atracção de investimento, conseguirão ter a preferência dos investidores. Nestes, Reino Unido, Alemanha e Suécia partem à frente na Europa:


Também a JLL aponta um crescente interesse de investidores por este tipo de activos imobiliários. Segundo a consultora, os montantes transaccionados cresceram de 10% do total do mercado de commercial real estate em 2010, para 29% em 2016, marcando um novo máximo histórico para este "sector alternativo do imobiliário".

Dada a falta de informação de mercado, nomeadamente ao nível das rendas praticadas, e da baixa liquidez deste tipo de activos imobiliários, o "apetite" por parte dos investidores está normalmente ligado à duração dos contratos de arrendamento (longo prazo) e às garantias prestadas. A determinação do preço de compra está dependente do potencial de subida de rendas (ou introdução de algum tipo de factor de indexação) e à yield exigida.

Para o futuro, importa começar a olhar para os Data Centers com um potencial muito grande de crescimento nos próximos anos.

Bons negócios (imobiliários)!

Bolha no turismo?

terça-feira, março 21, 2017
Ultimamente, temos sido confrontados com excelentes notícias sobre o desempenho do turismo português. Aumento da procura, aumento das receitas, aumento da oferta de alojamento, com especial enfoque no alojamento local, aumento da oferta de emprego, aumento da oferta ao nível da animação turística, etc.

É claro que estas notícias são boas. Os vários destinos turísticos que se vão consolidando neste país começam a dar resultados e sobretudo a imagem de um destino low-cost atrai cada vez mais turistas. 

Já em tempos escrevi um artigo sobre a preocupação que tinha relativamente ao aumento da procura turística e ao peso que este aumento, aliado ao da oferta do alojamento local, exercia nas infraestruturas urbanísticas, com o risco de se criarem situações de rotura. E esta preocupação mantém-se!

Mas neste momento, as notícias que surgem do aumento do alojamento local, com uma diminuição acentuada no mercado de arrendamento urbano, deixam-me também preocupado. E se tudo isto acabar? E se estivermos perante uma “bolha” no turismo? Que irá acontecer?

Em 2008 estivemos perante uma bolha no imobiliário com as consequências que todos conhecemos e só agora, passados 9 anos, começamos a sair dessa crise mundial. Foi uma crise económica com o sector imobiliário a estagnar por completo, tendo agora iniciado a sua recuperação.

Em Portugal esta estagnação do mercado imobiliário foi aproveitada para recuperar o mercado do arrendamento e aumentar a população residente nos centros históricos das grandes cidades, nomeadamente em Lisboa, Porto e Coimbra. Por outro lado, ajudou a implementar o alojamento local através da simplificação dos licenciamentos.

Os proprietários viram neste aumento significativo da procura turística uma oportunidade para obter uma maior remuneração do seu património, o que efectivamente é uma aspiração legítima. No entanto, verificou-se que nos centros das grandes cidades muitos senhorios tentaram “despejar” os seus inquilinos para poderem inscrever as casas nesta modalidade de alojamento turístico. Só que este facto levou à substituição de uma população fixa por outra “móvel”, provocando uma certa desertificação dos centros das cidades. Os tempos mudam e as situações mudam também. No entanto, o que me preocupa é o que irá acontecer se esta tendência mudar também. 

O mercado turístico é muito fluido e sofre influências de todo o tipo. Portugal sempre foi um destino muito seguro. Sempre ganhou nesta área cada vez mais importante para os turistas. No entanto, isto pode acabar. E pode acabar de um dia para o outro. É por isso que levanto esta questão: Estaremos perante uma “bolha” turística?

Sinceramente, acho que sim!

E acho que sim porque se houver qualquer alteração deste mercado, sobretudo por motivos de segurança, vamos ter uma recessão inimaginável. Caindo o mercado, cai a procura de alojamento, não só no alojamento local, mas também nos empreendimentos turísticos. Só que estes têm outras defesas. É um mercado mais estruturado economicamente, mais sustentável que o mercado do alojamento local. Este depende de uma clientela com menor poder económico. E desaparecendo grande parte deste mercado, o que acontecerá a todas as casas inscritas? A retoma do imobiliário é um facto e os preços estão a aumentar o que irá dificultar o ressurgimento do mercado de aluguer. Este facto faz com que os proprietários venham a ter bastantes dificuldades em alugar as suas casas no mercado tradicional e a desertificação dos grandes centros urbanos de Lisboa, Porto e Coimbra será uma realidade e de difícil recuperação.

E a Hotelaria? Embora com mais “defesa” não deixará de conhecer a crise. Também esta oferta aumentou substancialmente sobretudo ao nível dos 4 e 5 estrelas. Para além de poderem baixar os preços (deverá ser a última solução tendo em conta a máxima de que “nos preços não se mexe”) resta-lhes procurar outros mercados e cortar nas despesas sobretudo na “mão-de-obra”.

Recentemente foi publicada a notícia de que o turismo representa 1/3 dos novos postos de trabalho criados em 2016. Muitos destes postos de trabalho irão deixar de existir. Muitas empresas de animação também desaparecerão. E estaremos então perante o rebentar da “bolha”. É este o meu receio e é importante que os agentes envolvidos se preocupem com esta situação, tornando o negócio mais sustentável. Temos que ser criativos e encontrar soluções que permitam precaver estas situações para que, se a bolha existir, quando rebentar possa causar o menor prejuízo possível.

No entanto, trata-se apenas de um alerta para a necessidade de os agentes turísticos se precaverem contra esta situação. Se tudo se mantiver como até agora, se não houver nada que ponha em causa a segurança do País, não creio que a tendência possa mudar sobretudo porque os destinos que perderam mercado para Portugal vão levar ainda bastante tempo a recuperar uma imagem de segurança. A procura manter-se-à sobretudo se tivermos o cuidado de não aumentar muito os preços, querendo ganhar tudo num ano. Diz o ditado que “quem tudo quer tudo perde”.

No entanto, não posso, em consciência, deixar de partilhar esta minha preocupação.

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Por Rui Soares Franco
Consultor Turismo & Hotelaria

Nota: Por vontade expressa, o autor não escreve segundo o novo acordo ortográfico.

Habitação mantém tendência de subida

quinta-feira, março 16, 2017
Os dados mais recentes do Global House Price Index mostram uma manutenção da tendência de subida no sector da habitação, um pouco por todo o Mundo. Trata-se do 16º trimestre consecutivo de subida deste índice. No entanto, esta subida não é homogénea, nem em todos os Países, nem mesmo dentro de cada País.

De facto, existem alguns Países onde o crescimento de preços a nível nacional é bastante inferior ao verificado nos principais centros urbanos. China, Holanda, Brasil, Reino Unido, Estados Unidos, Noruega, Canadá... países onde o imobiliário local, nas grandes cidades, cresce muito mais que no resto do País. Curiosamente, Portugal não está nesse grupo, algo que estranho dada a disparidade que hoje em dia se sente.


Bons negócios (imobiliários)!

Mercado Imobiliário Espanha - Janeiro

quarta-feira, março 15, 2017

Janeiro foi outro mês activo no mercado imobiliário espanhol. A maioria dos principais players do mercado e analistas publicaram resultados e estatísticas referentes a 2016. Vários negócios de médio porte foram também fechados. A apetência para o mercado espanhol por parte de investidores nacionais e internacionais parece continuar bem em 2017.

Resultados para 2016

De acordo com a JLL, o investimento total em activos imobiliários do sector terciário ascendeu a 8.757 milhões de euros em 2016, o segundo maior valor de sempre (em comparação com 9.400 milhões de euros em 2015). Os activos comerciais (principalmente centros comerciais e ruas) representaram a maior parte das despesas (2.977 milhões de euros), seguidos dos escritórios (2.806 milhões de euros) e dos hotéis (2.155 milhões de euros).

No sector residencial, os preços das casas subiram cerca de 5% em 2016, de acordo com Tinsa. Os maiores aumentos foram registrados nas províncias de Barcelona (8,4%), Palencia (7,8%), Guipúzcoa (7,4%), Málaga (6,6%), Madri e Almería (5,2%). Huelva (-6,9%), Lérida (-6,5%), Orense, León, Múrcia e Valladolid (todos tiveram quedas inferiores a 4% ). Em termos de número de casas vendidas, os números finais para 2016 só foram publicados em Fevereiro de 2016. As rendas subiram 15,9% em Espanha durante 2016, de acordo com Idealista, impulsionado por mercados em expansão na Catalunha, Madrid e nas Ilhas Baleares.

Transacções em Janeiro

Durante o primeiro mês de 2017, a Merlin adquiriu a Torre Agbar em Barcelona por € 142M; o Barclays vendeu a sede da Coldo para a CBRE GI por 50 milhões de euros; Axiare comprou o prédio do PSA em Las Tablas (Madrid) por 41,5 milhões de euros; e a Telefónica vendeu um prédio em Madrid para Princeton por 25 milhões de euros. No sector residencial, o fundo suíço Catella comprou 2 blocos residenciais em Pinto (Madrid) e a HIG Capital adquiriu o complexo de apartamentos Valle Romano de 430 unidades em Estepona (Málaga), onde completou o seu sétimo investimento na Espanha nos últimos três anos.

Portfolios 

Os bancos continuaram a trabalhar para limpar os seus balanços durante o mês. A maioria das instituições financeiras estava preocupada com vários portfólios que se espera que venham ao mercado no final do primeiro trimestre / início do segundo trimestre.

Vários bancos lançaram campanhas para vender activos residenciais a compradores individuais a preços com desconto. BBVA colocou 2.900 casas à venda com descontos até 50%, enquanto que a Ibercaja colocou quase 1.000 imóveis no mercado com descontos de cerca de 10%, através do portal imobiliário Casaktua. Além disso, o Popular anunciou que pretende abrir 40 agências, que se concentrarão na administração (venda) dos activos imobiliários do banco.

Mercado Residencial

Värde, Neinor, Dospuntos e Aedas fizeram anúncios durante Janeiro sobre os seus planos para começar a construir brevemente novas casas. Värde comprometeu-se a iniciar a construção de cerca de 900 casas durante o primeiro trimestre; Neinor planeia a construção de uma torre residencial de 20 andares, junto ao Rio Manzanares; e Aedas relatou que tem a capacidade de construir 12.000 casas. Além disso, a Testa aprovou o recebimento de 3.300 casas, no valor total de 665 milhões de euros, provenientes dos bancos (Santander, BBVA e Popular), num movimento que duplicará o número de activos no portfólio da empresa de arrendamento residencial. Os analistas preveem um forte ano pela frente para o mercado residencial, impulsionado, em particular, pelo mercado de compra e arrendamento e pelo aumento da procura de imóveis para arrendamento.

Hotéis

O segmento hoteleiro deverá também desfrutar de um ano positivo, prevendo-se alcançar o maior número de visitantes. Durante o mês de janeiro, a Meliá que pretende abrir 23 novos hotéis (ao redor do mundo) durante 2017; B & B Hotels anunciou que pretende dobrar em tamanho até 2019 e aumentar a sua carteira de hotéis em Espanha, de seu nível actual de 20 para 40 até o final da década; E Palladium afirmou que investirá € 450M em novas aberturas e renovar o seu portfólio existente nos próximos anos. Barceló comprou Crestline Hotels & Resorts e Baraka revelou que se unirá ao Riu para operar o novo mega-hotel no Edificio España.

Um ano à frente

Prevê-se um cenário positivo para o ano 2017, desde que a incerteza política em todo o mundo não seja nociva ao sentimento positivo em Espanha. A CBRE prevê que os preços das casas crescerão entre 3% e 6% em 2017 e a S & P espera que os bancos vendam 35.000 milhões de euros em activos tóxicos em 2017.


É tudo uma questão de ética

terça-feira, março 14, 2017
O International Ethics Standards Coalition é um conjunto de organizações profissionais (mais de 100 independentes organizações sem fins lucrativos) que se reuniram para afirmar o papel da Ética no mercado imobiliário. O comité refere que é a primeira vez que um conjunto global de princípios éticos de elevado nível foi produzido para aqueles que operam nas diferentes áreas do imobiliário.

Foram recentemente publicadas (dezembro de 2016) as Regras Internacionais de Ética, designadas como International Ethics Standards (IES).

Os 10 princípios éticos são apresentados por ordem alfabética, sendo iguais em termos de importância:

RESPONSABILIDADE: Os profissionais devem assumir total responsabilidade pelos serviços que prestam; Devem reconhecer e respeitar os direitos e interesses dos clientes, de terceiros e outras partes interessadas; E prestará a devida atenção às considerações sociais e ambientais em toda a sua extensão.

CONFIDENCIALIDADE: Os profissionais não devem divulgar qualquer informação confidencial ou com direito de propriedade sem permissão prévia, a menos que tal divulgação seja exigida pelas leis ou regulamentos aplicáveis.

CONFLITO DE INTERESSE: Os profissionais devem fazer toda e quaisquer adequadas declarações em tempo útil antes e durante a execução de um serviço. Se, após a divulgação, um conflito não puder ser removido ou atenuado, o profissional deve retirar-se da questão, a menos que as partes afetadas concordem mutuamente que o profissional deve prosseguir corretamente.

RESPONSABILIDADE FINANCEIRA: Os profissionais devem ser verdadeiros, transparentes e confiáveis em todas as suas relações financeiras.

INTEGRIDADE: Os profissionais devem agir com honestidade e equidade e basear os seus conselhos profissionais em provas relevantes, válidas e objetivas.

LEGISLAÇÃO: Os profissionais devem observar os requisitos legais aplicáveis à sua atividade para as jurisdições em que exercem, juntamente com quaisquer outras leis internacionais aplicáveis.

REFLEXÃO: Os profissionais devem refletir regularmente sobre as normas para sua atividade e avaliar continuamente os serviços que prestam para assegurar que sua prática é consistente com os princípios éticos e normas profissionais em evolução.

PADRÃO DE SERVIÇO: Os profissionais só devem prestar serviços para os quais sejam competentes e qualificados; Assegurar que todos os trabalhadores ou associados que prestam assistência na prestação de serviços têm a competência necessária para o fazer; E devem fornecer uma liderança profissional confiável para seus colegas ou equipas.

TRANSPARÊNCIA: Os profissionais devem ser abertos e acessíveis: não devem induzir em erro ou tentar enganar; Não devem desinformar ou reter informações relativas a produtos ou condições de serviço; E devem apresentar documentação ou outro material em relevante linguagem simples e inteligível.

CONFIANÇA: Os profissionais devem manter sua responsabilidade de promover a reputação de sua profissão e reconhecer que a sua prática e conduta tem impacto a manutenção da confiança pública nas organizações profissionais do IESC e nas profissões que representam.

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Francisco Espregueira, MRICS
Perito Avaliador de Imóveis
francisco.espregueira@sapo.pt

A venda por casa aberta - Parte III

quinta-feira, março 09, 2017
Já falamos sobre algumas vantagens e desvantagens de optar por uma venda "casa aberta" de um imóvel residencial. Neste artigo, procuramos olhar para 3 elementos fundamentais: o planeamento, a comunicação e a gestão.

1) Planeamento

Como planear um evento deste tipo? O que ter em atenção? Como preparar a casa para poder melhor ser visitada por todos? Que elementos considerar?

Antes de mais, há que ter em atenção o primeiro impacto do visitante. Não é a porta de entrada da casa, não é o hall, não é a recepção. É o prédio. Portanto, há que arranjar bem a entrada do prédio.

Limpeza. Mantenha todos os espaços muito bem limpos. Limpeza acima de tudo. Limpeza, arrumação, organização. Ninguém gosta de visitar uma casa que não está limpa, em que tudo está desarrumado. As pessoas, quando visitam casas, projectam aquilo que vêem, por isso há que lhes mostrar espaços acolhedores, arrumados e organizados.

Home staging. O home staging é cada vez mais importante na venda. Procure convencer o proprietário em realizar pequenos investimentos para preparar a casa para a visita e para a venda, recorrendo a empresas especializadas em home staging.

Lembre-se igualmente de proteger os bens pessoais do proprietário. Para além de curiosos, há sempre oportunistas. Adicionalmente, prepare alguma informação, simples, concisa, sobre a propriedade que possa ser transportada por todos. Um flyer apelativo, com algumas fotos e informação precisa sobre tipologia, áreas e preço, para além do contacto do agente, deve ser suficiente.

Se estivermos a falar de uma casa de segmento alto há que considerar incluir no evento algum catering e empregados a servir. Não basta ter a porta de casa aberta, há que servir muito bem os visitantes e criar um ambiente condizente com a casa que se pretende vender.

2) Comunicação

Depois de bem planeado o evento, há que comunicá-lo. Se o objectivo é atingir o maior número de visitantes. há que apostar numa comunicação mais massificada. Se, por outro lado, estamos a falar de uma habitação de luxo, há que afastar os "curiosos" e optar por uma comunicação dirigida, orientada.

A massificação da comunicação tem riscos mas traz quantidade. Quantidade representa um maior número de potenciais clientes e a proximidade uma melhor qualificação dos mesmos. Apostar na distribuição de flyers na zona da casa a mostrar, investir em e-mail marketing e, claro está, nas redes sociais, pode permitir uma maior promoção do evento.

Se, por outro lado, estamos a falar de um imóvel mais exclusivo, considere seriamente numa comunicação, fechada, orientada. Um evento "invitation-only" será preferível. Nestes casos, há que trabalhar muito bem o mercado-alvo e saber quem convidar. Incluir opinion-leaders, críticos e algumas pessoas conhecidas do mercado, que possam ser um "passa-palavra" são opções a considerar.

3) Gestão

A gestão de todo este processo é muito importante, como será fácil depreender. Mas desengane-se que o trabalho termina quando o último visitante abandona a casa. Bem pelo contrário! Aí começa um novo trabalho, manter o contacto e fazer follow-up com os visitantes que foram qualificados como 1) potenciais compradores e 2) potenciais clientes. Saber bem gerir este processo de follow-up é fundamental para garantir tanto o sucesso da venda do imóvel, tal como garantir o futuro: a angariação por referenciação. É que um trabalho bem feito, profissional, é um passo muito grande para uma boa referenciação.

Bons negócios (imobiliários)!

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Por Gonçalo Nascimento Rodrigues
Managing Director, OTBX Lda.
Main Thinker, Out of the Box

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