Deixo-vos hoje o mais recente artigo que escrevi para o Jornal Oje.---
Os tempos actuais são de extrema dificuldade para o Promotor Imobiliário de habitação. As vendas são hoje em menor quantidade e bastante mais lentas, criando dificuldades na gestão da tesouraria e dos financiamentos entretanto contratados.
Como tal, é também tempo de se pensar em formas alternativas de gerar cash-flow para o Promotor Imobiliário, procurando antecipar vendas. A utilização de opções financeiras pode ser uma solução. Já anteriormente tinha abordado o tema das opções no imobiliário na Real Estate & Finance Newsletter nº6, quando falei sobre a perspectiva financeira dos Fundos de Arrendamento Habitacional (FIIAH).
Em finanças, uma opção financeira é um contrato no qual se consagra o direito (mas não a obrigação) de uma das partes comprar ou vender um determinado activo, a um determinado preço numa (ou até uma) data futura. Numa opção temos então:
- Um activo a negociar no futuro;
- Um preço a pagar pela opção;
- Um outro, pré-determinado ou a determinar no futuro, para pagamento do activo;
- Um prazo para exercer essa opção.
O Promotor Imobiliário poderá assim vender uma opção de compra de uma casa a um potencial interessado ou mesmo um arrendamento com opção de compra. Quais as diferenças?
A opção de compra é simples: comprador e vendedor acordam um prazo para a compra/venda do imóvel, definindo o preço futuro a pagar. O vendedor recebe hoje do comprador um prémio pela venda da opção. Caso esta não seja exercida até final do prazo, fica com o prémio inicialmente recebido e também com o imóvel, que o poderá de novo revender.
O arrendamento com opção de compra já é algo diferente. Neste caso, existirá na mesma uma opção de compra com as características já aqui definidas mas, ao mesmo tempo, o futuro comprador acorda com o vendedor o arrendamento da casa, pagando para tal uma renda pré-acordada. O prazo do contrato de arrendamento (poderá variar de 1 a 5 anos) deverá ser idêntico ao prazo da opção de compra. Também neste caso, o valor pago pela opção de compra não é dedutível no preço final a pagar pelo imóvel. Já o valor pago pelo arrendamento poderá ser dedutível, no todo ou em parte.
Existem vantagens e desvantagens. Para o Promotor, a vantagem passa essencialmente por procurar antecipar uma venda que, por força do contexto económico e financeiro do país, não iria ocorrer tão rapidamente. Tem também a vantagem de, eventualmente, receber algum valor hoje pela venda da opção. A principal desvantagem é que o Promotor não poderá vender essa casa a mais ninguém durante a vigência do contrato. Já o comprador tem a vantagem de poder usar uma casa durante um período sem ter de despender uma avultada verba logo de início. Apenas terá de pagar um prémio inicial, posteriormente pagar as rendas pelo uso do imóvel e ainda poder eventualmente descontar parte (ou mesmo a totalidade) dessas rendas no preço final. A principal desvantagem para o comprador passa pelo facto de perder o preço da opção e o valor das rendas pagas, caso no final do contrato não exerça a opção.
À primeira vista, tudo isto pode parecer muito complicado e até desadequado ao mercado imobiliário. Mas não é! Um activo imobiliário, seja uma casa, uma loja ou um escritório, é um activo financeiro e que pode (e deve) ser trabalhado do ponto de vista financeiro. O mercado tem disponíveis várias ferramentas e instrumentos que podem perfeitamente ser usados no imobiliário. E as opções financeiras são uma delas.
Bons negócios (imobiliários)!
7 comentários:
Caro Gonçalo, permite-me elencar talvez a pior desvantagem para o promotor na modalidade de arrendamento com opção de compra. É que, para além de não se verificar o encaixe da venda durante a vigência do contrato, o promotor corre ainda o risco de deixar de receber renda e receber o imóvel (sabe-se lá quando)no estado em que o inquilino o deixar. Sei que já é lugar comun mas insisto, enquanto não revirmos o NRAU temo que esta modalidade não se torne numa verdadeira opção para os vários intervenientes do mercado.
Olá Ricardo.
Tens razão, é lugar comum mas é a realidade! O risco é, de facto, elevado. Portanto, a tua insistência faz todo o sentido.
Mas uma coisa, para mim, é certa, e vai de encontro àquilo que disse relativamente àquele vídeo da casa no japão (?): urge ter alguma criatividade!
Essa criatividade poderá e deverá passar também pela forma como o Promotor comercializa os seus imóveis e o uso de opções financeiras pode ser uma hipótese.
Para mim, existem (e existirá cada vez mais, dadas as difíceis condições de acesso ao crédito) 2 coisas hoje importantes: o preço do imóvel e a forma como o cliente o percepciona. O promotor imobiliário terá de trabalhar estes 2 aspectos, tornando o seu produto mais competitivo (em termos de preço), sem com isso perder (muita) rentabilidade.
Bons negócios (imobiliários)!
De facto, concordo em absoluto com a principal desvantagem elencada por Ricardo Roquette: o risco de não recebimento da renda, a dificuldade de retirar um mau inquilino, etc, fazem com que o arrendamento com opção de compra seja apenas a solução de último recurso (e a meu ver uma roleta russa) de um promotor imobiliário.
Enquanto o processo de despejo (ie, o processo de decisão judicial e sua efectivação) não for muitíssimo melhorado, arrendamentos seguros só short-term rental.
Naturalmente que para o comprador, esta possibilidade dada pelas opções é quase ouro sobre azul.
Caro Jorge,
Obrigado pelo comentário. É realmente um risco mas na verdade o que eu gostava de ouvir é ideias, soluções...
O que pode um promotor fazer nesta altura? Esperar o tempo necessário para o mercado voltar?
Procurar escoar o stock, pelo menos para pagar dívida?
Encontrar soluções intermédias, que lhe permitam ir escoando e, ao mesmo tempo, ganhar tempo?
O que é pior? Não vender, ter os activos novos, prontos mas desocupados ou ir vendendo/ocupando?
Caro Gonçalo,
Ideias e soluções?
Não recomendo esperar, especialmente se o promotor estiver financiado.
Para algum produto mais indiferenciado, escoar stock para pagar divida é a atitude mais acertada mas isso implica forçosamente a correcção de valores de venda, opção muitas vezes impossível dado o nível da divida. (tentar renegociar com a banca neste momento pode ser importante)
O arrendamento com opção de compra é, em teoria, a melhor opção mas como diz e bem o Jorge Silva, mas o promotor passa a entrar no jogo da "roleta russa".
Assim, e não podendo contar com alterações na legislação, a melhor hipótese será a de tentar reduzir o risco com esta opção.
Existem formas mais e menos ortodoxas de o fazer mas aqui fico-me pelas primeiras que passam pela exigência de fiadores nos contratos, pedido de um numero considerável de rendas pagas antecipadamente, garantias bancárias etc.
Com estas medidas reduz-se o risco mas também se reduz o número de candidatos a ocupantes/compradores.
Bom fim de semana,
Ricardo Roquette.
Olá Ricardo.
O que me parece, das vossas palavras, é que realmente o arrendamento com opção de compra é a melhor (ou talvez a menos pior) solução... apesar dos downsides!
É óbvio que cada caso é um caso. Como disseste e bem, um produto indiferenciado e alavancado, talvez seja melhor vender, mesmo que isso implique fazer short selling.
Um produto bem localizado, distinto, talvez seja melhor esperar para manter valor imobiliário, garantindo margem mas prejudicando rentabilidade. No final do dia, consigo ganhar dinheiro na mesma, em termos brutos, mas o tempo irá "levar-me" a rentabilidade do investimento.
Acho que há mais opções, comerciais e financeiras, mas essas deixo-as para os meus clientes! lol
Um abraço.
Ola a todos,
Ainda que o arrendamento com opcao de compra seja uma alternativa com bastante risco, penso que nos proximos anos promotores nao terao muito mais alternativas.
Somente activos extramente bem localizados e com margens que lhes permitam ser bastante competitivos em termos de precos darao aos promotores possibilidades de uma eventual venda "aceitavel".
Ainda que hajam muitas outras opcoes, o arrendamento com opcao de compra garante cash flow e caso os contractos sejam de largo prazo e com uma boa renda mensal (creando um boa yield de arrendamento) os activos podem ser vendidos a eventuais investidores institucionais garantindo ao promotor um retorno que seria impossivel numa venda a "retalho".
Como o Goncalo diz e bem, e tempo de satisfazer a procura em vez de escoar a oferta.
O mercado portugues e pequeno, mas para alguem como eu que levo 4-5 anos no estrangeiro, vejo que falta criatividade, o que significa muitas oportunidades para os mais atentos!
Atentamente,
Nuno R.
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