Condições das Habitações na União Europeia

Lia há dias um pequeno mas interessante press-release do Eurostat no portal da União Europeia que mencionava que na Europa, 1 em cada 6 pessoas vivia numa habitação sobrelotada (relação entre a dimensão do agregado familiar e o nº de assoalhadas em que habitam).

Em Portugal, verificava-se em 2009 que 14,1% das pessoas habitavam num espaço sobrelotado, sendo que 19,7% das habitações tinha problemas de infiltração. Em termos de condições de habitabilidade, estamos muito próximos da média europeia. Italianos, gregos, checos e os países de leste estão na cauda da europa.

Uma curiosidade: o Chipre é o país com menor número de pessoas a viver em habitações sobrelotadas (1% da população) mas 29,4% das habitações tinham problemas de inflitrações.

Quanto ao tipo de imóveis, os apartamentos são mais comuns na Letónia, as moradias na Eslovénia e moradias em banda no Reino Unido e Holanda.

Em Portugal, 35,4% das pessoas moram em apartamentos, 42% em moradias e 22% em moradias em banda. Relativamente à média da União Europeia, temos um pouco menos de apartamentos e mais de moradias.

Para quem tiver interesse, passei os resultados deste estudo para o excel.

Bons negócios (imobiliários)!

Os Fundos Imobiliários no Brasil

Brasil: terra de oportunidades. Muitos antepassados navegaram por esse oceano fora em busca de riqueza, trabalho, felicidade. Hoje, como dantes, muitos são aqueles que fazem o mesmo.

O mercado imobiliário no Brasil encontra-se pujante e prova disso é a rentabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário brasileiros, em 2010, com um valor médio de 26,87%.

O Fundo com melhor performance - Continental Square Faria Lima - apresentou no ano transacto uma rentabilidade de 59,61%!

Apenas um Fundo apresentou um desempenho negativo - ABC Plaza Shopping - com uma rentabilidade de -7,71%.

O dividend yield médio dos fundos brasileiros foi de 7,66%. Podem ver aqui o relatório com o Balanço Anual dos Fundos Imobiliários.

Bons negócios (imobiliários)!

Estratégias com Derivados Imobiliários

Numa outra ocasião, falei aqui sobre um novo Fundo que irá investir em derivados imobiliários no Reino Unido, o inProp Fund.

Também já tive ocasião de publicar uma newsletter sobre property derivatives. É um assunto que considero importante para o mercado imobiliário e que estará cada vez mais na ordem do dia como forma alternativa e válida de transaccionar activos imobiliários, mas de forma indirecta.

Na realidade, podemos ter duas formas de investir em imobiliário: de forma directa, comprando e vendendo activos no mercado (ou seja, detendo posições spot, longas), ou de forma indirecta, transaccionando produtos que sigam (tracking) índices de imobiliário (detendo posições longas ou curtas mas sem deter o activo).

Os últimos anos têm sido bastante difíceis para o mercado de derivados imobiliários. O montante de swaps do IPD UK caiu de £ 7 bln em 2008 para £ 2,7 bln em 2009.

Os gestores de fundos prosseguem diferentes estratégias quando investem em produtos derivados. Já referi numa outra oportunidade que, num painel de delegados numa conferência do IPD, as principais razões no uso de derivados imobiliários prendiam-se com a possibilidade de fazer hedging (cobertura de risco) e money management (gestão de liquidez).

Mas existem outras: alocação de investimentos sectorialmente ou alocação de investimentos no estrangeiro.É sobre algumas das estratégias inerentes ao investimento indirecto que vos quero falar hoje.

Tal como nos mercados de capitais, também no mercado imobiliário, o uso de produtos derivados desempenha um papel importante na gestão de uma carteira. Umas das principais estratégias no uso de derivados tem que ver com a possibilidade de se fazer hedging com posições spot, gerindo-se assim o risco de desvalorização do activo.

Imagine-se um proprietário de edifícios de escritórios em Londres. Caso ele tenha a expectativa que o mercado irá desvalorizar - por aumento da vacancy rate, ou descida das rendas, ou ainda por aumento das yields - ele pode procurar gerir esse risco sem ter de vender a carteira. Aliás, a venda da carteira seria de difícil execução e naturalmente iria provocar menos-valias, dado tratar-se de uma distress sale.

Nesse caso, então, ele poderá investir em derivados. Como? Ficando curto (short) num índice, por exemplo, do IPD que replique o mercado de escritórios de Londres. Este proprietário perde na desvalorização dos seus activos mas consegue contrabalançar essa perda com o ganho de estar curto no índice que também ele terá desvalorizado.

Fonte: CWHB / Real Estate Capital

Outra estratégia relacionada com o uso de derivados relaciona-se com a possibilidade de se obter maior diversificação do que através da detenção de posições spot. Como sabemos, a diversificação de uma carteira imobiliária por via do investimento directo é difícil de obter, sendo necessários volumes elevadíssimos de investimento. O investimento indirecto possibilita, assim, o acesso a essa diversificação e os produtos derivados que existem e que replicam índices permitem a obtenção dessa diversificação.

Por fim, realço ainda a estratégia de market-timing, que considero importante e o uso de derivados, à luz da estratégia de cobertura de risco (hedging) é fundamental também no market-timing. Existem muitas casas de investimento que usam modelos de previsão dos ciclos do mercado e actuam em consonância. Ao invés de transaccionarem directamente para aproveitarem ciclos de subida e de descida, podem fazê-lo por via de derivados, com mais liquidez e menores volumes de investimento.

Bons negócios (imobiliários)!

Bancos e Mutuários - afinal de quem é o risco?

Lia uma notícia há uns dias no Jornal de Negócios e também no Público que mencionava que um Tribunal em Navarra havia decidido que bastaria a um mutuário de crédito habitação, entregar a sua casa para ver a sua dívida saldada.

O enquadramento é muito simples: uma pessoa pediu um empréstimo ao banco - neste caso o BBVA - tendo hipotecado a casa por € 79 mil. Depois de entrar em default, o banco executou a casa e colocou-a à venda no mercado, tendo obtido € 48 mil de valor de venda. O Tribunal veio agora decidir que o mutuário não precisa de cobrir os restantes € 31 mil. Sustenta a sua decisão no facto de ter sido o banco a avaliar a casa pelos iniciais € 79 mil.

Não conhecendo a história toda, parece-me complicado e mesmo perigoso assumir este princípio. É abrir um caixa de pandora! Imaginemos agora todos os proprietários com negative equity a entregar as casas aos bancos...

Quando alguém compra uma casa, mesmo recorrendo a financiamento, está a efectuar um investimento. Mesmo com pouco equity investido, está a correr um risco, risco esse tanto mais elevado, quanto maior for a alavancagem. Em teoria, a rentabilidade pode até ser infinitamente negativa...

Vir agora dizer-se que não, que no máximo é de -100% porque o resto cobre o banco, parece-me desajustado. Para mais, e pegando na justificação do Tribunal, uma casa pode perfeitamente desvalorizar - o que, de facto, aconteceu - e esse é o risco do investidor. E o investidor não é o banco financiador!

Bons negócios (imobiliários)!

Alterações no mercado de arrendamento habitacional são um assunto incontornável?

Por João Nunes,
Director-Coordenador de Consultoria
Colliers International

---

«Numa altura em que é necessário criar emprego, criar riqueza e o crédito é escasso, “mexer” num mercado que funciona mal e colocá-lo “em funcionamento” passou a ser uma necessidade “quase incontornável”.»

Permitam-me que comece por relatar uma pequena história de que tive conhecimento.

Um casal reformado, com uma pensão relativamente reduzida, é proprietário de dois apartamentos em Lisboa. Um destina-se a habitação própria do casal e outro encontra-se arrendado sendo uma importante fonte dos rendimentos familiares.

O apartamento foi arrendado há aproximadamente dois anos e meio a um empresário com uma aparente “situação financeira desafogada”. Receberam dois meses de renda e depois mais nada. Recorreram aos serviços de um advogado, tentou-se um acordo amigável sem êxito, o assunto seguiu para tribunal e passados dois anos lá se conseguiu executar o despejo coercivo do inquilino em incumprimento. Como se não bastasse, o apartamento apresentava sinais de utilização “descuidada”, pelo que seria necessário proceder a algumas obras de conservação para que pudesse voltar a ser arrendado.

Por diferentes conversas (com advogados, mediadores, funcionários judiciais, etc.) este casal apercebeu-se de que tinha sido “vítima de um golpe”. Não eram os únicos (no passado esta “história” tinha-se repetido com pelo menos outros dois senhorios e o mesmo inquilino). Este “inquilino” aparentemente descobriu um “furo” no funcionamento da “máquina da justiça” e arranjou uma maneira de viver em Lisboa durante aproximadamente dois anos (por cada senhorio) pagando apenas dois meses de renda. Não existe a mínima dúvida de que perante a lei este casal tem direito a ser ressarcido dos prejuízos que sofreu e que este “inquilino” deverá ser obrigado a pagar esses prejuízos. O problema é que, na prática, não se consegue fazer “justiça”.

Estas “histórias” que todos nós “vamos sabendo” criam no mercado um sentimento de insegurança. Quando existe falta de confiança o mercado não funciona ou funcional mal. É o caso do mercado de arrendamento habitacional em Portugal. Existem outros motivos pelos quais o mercado funciona mal, como por exemplo, as denominadas “rendas antigas”, mas esses assuntos iremos deixar para uma abordagem em ocasiões futuras.

À medida que este “tipo de história” vai sendo conhecida é da natureza humana que se verifique o seguinte:

a) Que não existam mais pessoas a sujeitar-se “a terem azar”, ou em alternativa, que exijam uma elevada taxa de rentabilidade (leia-se renda pedida) pelo risco que correm;

b) Que existam mais pessoas a praticarem “crimes” que compensam e deixam lucro;

c) Que o mercado funcione mal.

As alterações no mercado de arrendamento habitacional são assim um assunto incontornável? De um ponto de vista ético sem dúvida mas a verdade é que a sociedade portuguesa convive com ela, talvez há demasiado tempo e talvez com “demasiada acomodação”.

Então o que torna o assunto incontornável? Aparentemente é “a crise”. Numa altura em que é necessário criar emprego, criar riqueza e o crédito é escasso, “mexer” num mercado que funciona mal e colocá-lo “em funcionamento” passou a ser uma necessidade “quase incontornável”. Na minha opinião é isto que está por detrás das recentes propostas legislativas.

No entanto contra esta alteração têm-se ouvido algumas opiniões de que nas habitações vivem pessoas e que numa altura de dificuldades não se devia agilizar despejos, etc.

Parece-me que este confronto de ideias é um falso confronto. Por razões éticas, de justiça e de transparência, os senhorios e os inquilinos devem ver os seus direitos e obrigações respeitados em toda a sua amplitude. E o sistema deve assegurar que são cumpridos.

A manutenção da actual situação é imoral em Lisboa, em Chaves, em Chicago, em Pequim, em Londres ou em Luanda. A diferença está na forma como os “aldrabões profissionais” são tratados e os seus “esquemas” são combatidos ou não.

Sobre as questões sociais relacionadas com a habitação, o Estado deve definir uma politica de apoio a quem está em dificuldades. Essa política requer uma definição estratégica de quem e em que circunstâncias pessoas em dificuldades devem ser apoiadas. E do que se pode e quer gastar. Essa política social implicará decisões difíceis entre o que se “quer ser solidário” e aquilo que se “está disposto a gastar”. Implicará coragem. A conta será sempre assustadora. Tão assustadora que desde o tempo de Salazar existe a tentação de partilhar a factura com os privados…

Talvez agora se dê apenas o pontapé de saída. Será importante. É sempre importante resolver questões éticas e de princípios. Mas a prazo, mais tarde ou mais cedo, ter-se-ão de definir politicas estruturantes para o sector da habitação.

Vamos aguardar. Ver para crer como S. Tomé. Por vezes em alturas de crise financeira não temos “as almofadas” para olhar para o lado e não “pegar o touro pelos chifres”. Mas não tenhamos dúvidas, se existir alguma possibilidade de assobiarmos para o lado, não hesitaremos. Se pudermos contornar a questão é esse o caminho que irá ser seguido. Só a não contornamos se formos obrigados. E agora existe uma forte possibilidade de sermos mesmo obrigados. Essa poderá ser a “face boa” da crise.

Bons negócios imobiliários (com coragem).

O Peso dos Proprietários de Casas

O peso do nº de proprietários de casas nos Estados Unidos tem vindo a diminuir desde que eclodiu a crise do subprime em 2007.

Actualmente, a taxa de propriedade no mercado residencial norte-americano é de 66,5%, sendo este o nível mais baixo desde 1998. A actual crise com a consequente desvalorização do mercado trouxe mais procura ao arrendamento habitacional e uma certa fuga à aquisição.


De acordo com o US Census Bureau, 14,1% das habitações encontravam-se devolutas no último trimestre de 2010, sendo 3,3% para uso sazonal e os restantes 10,8% efectivamente devolutas, ano após ano.

Por cá, e de acordo com os Censos de 2001, do total de 3,5 milhões de alojamentos familiares clássicos, 24,3% estavam ocupados por arrendatários, havendo então uma taxa de propriedade de 75,7%. Mas isto era em 2001, já lá vão 10 anos e entretanto muitas casas se compraram em Portugal...

Bons negócios (imobiliários)!

O impacto do crédito e das taxas de juro na habitação em Portugal

Neste dia em que comemoramos o nosso 2º aniversário, lançamos o primeiro working paper em Português, com marca Out of the Box, sobre o mercado imobiliário em Portugal.

Trata-se de um documento de investigação sobre o impacto do crédito e das taxas de juro na habitação em Portugal.

Com este trabalho, procuramos pistas para entender as origens e os efeitos do crescimento do crédito habitação nos últimos 12 anos em Portugal, bem como a influência e sua relação com o nível de taxas de juro praticadas no nosso mercado.

Hoje e aqui poderão ler as principais conclusões desse estudo. Quem estiver interessado em ter o documento completo ou obter mais informações sobre o mesmo, pode enviar-nos um e-mail para think@outofthebox.com.pt.

Bons negócios (imobiliários)!

2º Aniversário

Fazemos 2 anos! Dois anos de opiniões, de debate, de informação, de research. Dois anos de muito trabalho.

Out of the Box é um hoje um blog de referência no campo das Finanças Imobiliárias em Portugal. Começamos com 100 leitores mensais. Há 1 ano tinhamos 1.000, hoje são mais de 2.500 pessoas que mensalmente nos visitam.

Começamos apenas comigo. Em 2010 tivemos mais 2 Associate Thinkers permanentes; para 2011, seremos 11. Mais e melhor opinião, mais e melhor conhecimento, mais debate.

É isto que procuramos, debater o mercado imobiliário. Repensar o mercado imobiliário. Com opinião, com informação, com conhecimento. Mas, sobretudo, convosco!

Obrigado pela vossa participação e conto convosco para mais 1 ano Out of the Box!

O que podemos esperar de 2011?

Deixo-vos hoje o artigo que escrevi em exclusivo para o Blog Imobiliário em Portugal, procurando perspectivar o ano de 2011.

---

Não tendo nenhuma bola de cristal nem querendo antecipar o Barómetro Out of the Box de Janeiro, deixo apenas algumas pistas para este ano em que ainda agora entramos.

Economia e Finanças

FMI, Fundo de Estabilização, União Europeia, Alemanha… o que lhe quiserem chamar mas que vem… vem! Lá para Março, Abril, muitos vaticinam, eu próprio já o digo há muito e acho mesmo que já deviam ter vindo há mais tempo. Perdemos 2 anos…

A forma como os mercados reagirão? Não tenho a certeza que as yields das OT’s baixem imediatamente e o mercado imobiliário não ganhará grande coisa com isso… o investimento poderá retrair-se ainda mais, as yields irão ajustar-se em alta e as transacções, principalmente entre institucionais, diminuirão ainda mais.

Habitação

A tão esperada subida das taxas de juro não deixará ninguém tranquilo. Prejudicará as famílias com crédito habitação com natural peso no orçamento familiar. Resta apenas saber quando e como subirão as taxas, dependentes da recuperação económica europeia, o que nos causa um problema: a Europa recuperar economicamente, o BCE subir a taxa directora e Portugal “andar a ver navios” porque recuperação económica em Terras Lusitanas… não é esperada, bem pelo contrário.

Os preços tenderão a baixar (acompanhando uma tendência recente), principalmente com a subida dos juros e do desemprego, dado o aumento da pressão sobre a venda e a expectável manutenção em baixa da procura.

As rendas só tenderão a descer quando houver um aumento significativo da oferta e isso só ocorrerá com uma alteração profunda da justiça e do funcionamento dos tribunais. E tal não acontecerá em 2011…

Logo, para 2011, teremos: baixa de preços, manutenção em baixa do número de transacções, a subir um pouco caso subam as taxas de juro, e manutenção ou ligeira queda do nível das rendas.

Escritórios

Sem novas empresas a entrar no mercado, sem capital para as existentes investirem e sem investidores institucionais, o mercado de escritórios continuará a sua “travessia no deserto”: poucas transacções, muito concentradas em determinados sectores de actividade e cada vez mais concentradas em termos de localização.

Prime é e será cada vez mais prime, ou seja, o conceito será cada vez mais afinado em termos de produto e localização.

As yields, em média, tenderão a subir, acompanhando a tendência dos investidores em comparar estes produtos com OT’s. No entanto, não prevejo uma subida significativa nas prime yields.

Retail

Annus Horribilis? O pacote de austeridade muito influenciará o consumo privado, com natural incidência no segmento de retail. Para além disso, temos vindo já a observar uma baixa nas rendas em determinados produtos e localizações, com reflexo no NAV dos Fundos que detêm estes activos.

Adicionalmente, não existirão novos projectos, não existirão novos investimentos nem investidores, o mercado está muito perto da saturação. Apenas alguns conceitos manterão o seu crescimento, sempre associados a marcas fortes, supermercados/ hipermercados e algum retalho especializado.

Sentimento

O meu? O melhor possível! Crise, recessão, austeridade… são tudo sinónimos de oportunidade. Basta puxar pela cabeça e pensar… Out of the Box!

Bons negócios (imobiliários)!

Notas de desalento e esperança no actual contexto imobiliário - II

Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados







---

III – Os Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional

Encontra-se disponível, desde Janeiro de 2009, um instrumento legal que, a meu ver, pode ser uma ferramenta de extraordinária rentabilidade para o investimento imobiliário do parque habitacional das cidades, ao mesmo tempo que permite a sua rentabilização e conservação (adiando, para melhores dias, as obras profundas de reabilitação).

Trata-se dos Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH), instituídos pelo Orçamento do Estado para 2009. Estes veículos, como é sabido, foram criados no início da actual crise financeira com o intuito de ajudar os bancos, possibilitando que estes eliminassem dos seus balanços os volumes - que se antecipavam imensos - de crédito hipotecário malparado, adquirindo os imóveis aos proprietários em dificuldades de cumprimento, e arrendando-lhos de volta, mediante rendas mais baratas que a prestação do crédito, juntamente com uma opção de compra dos mesmos.

O regime fiscal destes fundos é verdadeiramente excepcional, e, pese embora já seja conhecido, vale a pena recordá-lo: se cumpridos os requisitos fundamentais que os distinguem dos demais FII (75% do activo ser constituído por imóveis, situados em Portugal, destinados a arrendamento para habitação permanente e, após um ano de actividade, ter um activo com o valor mínimo de € 10M), os FIIAH constituídos até 31 de Dezembro de 2013 gozam, entre outras, das seguintes isenções (totais):

- IRC, em todos os rendimentos obtidos, de qualquer natureza;
- IRS ou IRC, conforme aplicável, relativamente aos rendimentos (dividendos) obtidos pelos titulares de unidades de participação nos FIIAH, excepto as mais-valias resultantes da respectiva alienação;
- IMT, na aquisição de imóveis destinados a arrendamento para habitação permanente;
- IMI, relativamente aos imóveis que integrem a carteira do FIIAH e se destinem a arrendamento para habitação permanente;
- Isenção de taxas de supervisão relativamente à sociedade gestora do FIIAH.

O referido regime vigora até 31 de Dezembro de 2020. A partir desta data, será aplicável o regime geral dos FII.

Não obstante o carácter verdadeiramente extraordinário do regime fiscal aplicável aos FIIAH, estes tiveram muito pouca disseminação, existindo apenas cinco em actividade: quatro de bancos - BANIF, BES, e Caixa - e apenas um particular - CA Arrendamento Habitacional, representado e gerido por Square Asset Management – SGFII, S.A. Quais as razões deste insucesso? A meu ver existem duas fundamentais:

- Os FIIAH foram, e são, associados à banca, tendo-se assumido que não são estruturas adequadas para particulares; e
- Os investidores imobiliários, historicamente, não têm querido apostar no arrendamento habitacional, porque as taxas de incumprimento são muito elevadas, e o processo judicial de recuperação dos imóveis em caso de incumprimento é muito demorado.

O primeiro motivo não tem razão de ser: os FIIAH podem ser constituídos por particulares. Aliás, do ponto de vista do investidor adquirente de UPs, os FIIAH constituídos pelos bancos não parecem ser um negócio rentável, uma vez que os imóveis que integram os seus activos são justamente compostos por arrendamentos a inquilinos com comprovada falta de solvabilidade.

A segunda razão, embora tenha algum peso, deve ser convenientemente relativizada (sobretudo quando confrontada com os benefícios fiscais dos FIIAH): os arrendatários devem ser escolhidos criteriosamente, se possível fazendo uma investigação do histórico financeiro de cada um, e devem ser pedidas as garantias que, de resto, já são normais em qualquer país europeu, designadamente, em Espanha, onde é normal os senhorios pedirem uma garantia bancária de um ano de rendas. No caso Português, e segundo a nossa experiência, uma garantia de 8 ou 10 meses de renda deve cobrir a maior parte do tempo envolvido no processo de recuperação dos imóveis por falta de pagamento de rendas (3 meses desde a data de falta de pagamento da primeira renda, envio de notificação ao inquilino para resolução do contrato + 3 meses após a notificação em que o inquilino pode cessar a mora pagando as rendas em atraso acrescidas de uma penalidade de 50% + dois meses para a execução para entrega do imóvel estar concluída).

IV – Exemplo Prático

Assim, e face ao exposto, cremos que os FIIAH são a opção mais adequada para estruturar um investimento relevante em património de qualidade nos centros das cidades. Damos, como exemplo, a aquisição, por um conjunto de investidores, de um portfolio de cinco prédios, no centro de Lisboa.

A operação faz-se adquirindo prédios com arrendamentos antigos e por essa via negociando descontos substanciais no preço. Por forma a reduzir ainda mais o esforço de capital, poder-se-á associar os proprietários vendedores ao investimento, acordando pagar-lhes uma parte do preço em UPs.

Seleccionam-se prédios com poucos arrendatários antigos na proporção de fracções vazias, permitindo o arrendamento imediato destas últimas, a preços de mercado, após a realização de obras de recuperação que as tornem aptas para ser arrendadas. Em simultâneo, e com tempo, faz-se a gestão dos inquilinos antigos, designadamente actualizando-lhes as rendas, negociando a saída, e/ou procurando formas legais de terminar os respectivos contratos.

Pensamos que um público-alvo interessante para este género de oferta podem ser as faixas etárias mais jovens, que querem morar no centro da cidade, mas se deparam com um mercado de arrendamento altamente inflacionado e com muito pouca oferta.

Nos próximos artigos abordaremos temas relacionados com os arrendamentos antigos e a reabilitação urbana. Entretanto, faço a minha adaptação das palavras institucionais do Gonçalo e desejo a todos excelentes negócios imobiliários!

Nota Final: A par da possibilidade de constituir um FIIAH, a lei consagra a possibilidade de que o mesmo revista a forma de Sociedade de Investimento Imobiliário (SIIMO). Contudo, a possibilidade efectiva de constituição deste tipo de sociedades encontra-se dependente de emissão da correspondente regulamentação por parte da CMVM, o que ainda não sucedeu. Assim, à data de hoje, não existe nenhuma SIIMO constituída.