Por Francisco Silva Carvalho
PTSM - Advogados
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No meu último post falava da Traiçoeira Avaliação Geral dos Prédios Urbanos, chamando a atenção para algumas inquietações suscitadas pela mesma, com particular destaque para as avaliações de prédios com rendas antigas. O que sucedeu nos meses seguintes demonstrou que todas estas preocupações eram fundadas: o prazo era curto, as pessoas não estavam informadas e a Administração Fiscal não estava preparada. Pior do que isso, aos problemas anteriormente identificados, acrescem hoje outros tantos, alguns relativos à preparação das referidas participações e ao procedimento da Administração Fiscal neste processo, e outros, mais graves, relacionados com a violação, pelo Estado, de princípios elementares de justiça administrativa e tributária. Falarei disso nas próximas linhas.
Os problemas de preparação das participações de rendas antigas
A lei que estabeleceu a avaliação geral dos prédios urbanos permitia, como se recordam, que os proprietários de prédios com rendas antigas pudessem limitar o respectivo valor patrimonial tributário (VPT), para efeitos exclusivamente de IMI, ao resultado da multiplicação da renda anual por 15. Para beneficiarem deste regime de salvaguarda, os proprietários deveriam apresentar nas Finanças, até 31 de Agosto de 2012, uma participação – em modelo oficial – conjuntamente com um cópia autenticada do contrato de arrendamento original e cópias dos recibos de rendas desde Dezembro de 2010 até ao mês anterior ao da apresentação da participação.
No post anterior, criticávamos o facto de o prazo ser excessivamente curto, de existir pouca divulgação junto dos contribuintes sobre este assunto, e de ainda não se encontrar disponível informação fundamental para a preparação das referidas participações.
As inquietações tinham razão de ser: chegados a Agosto, a Administração Fiscal ainda não tinha disponibilizado o modelo a que tinha de obedecer a referida participação, nem tão-pouco a regulamentação necessária sobre a forma de suprir a falta de cópia do contrato, nos casos d os mesmos não serem encontrados (situação mais do que provável em contratos com muitas dezenas de anos).
Apenas em 10 de Agosto de 2012 foi publicada a Portaria 240/2012 que aprovou o modelo da participação de rendas, bem como as instruções para o respectivo preenchimento, alargando o prazo de apresentação para 31 de Outubro de 2012.
A preparação desta participação pode revelar-se verdadeiramente penosa – e mesmo impossível - por duas razões fundamentais:
(i) A primeira, porque, segundo a informação que nos foi disponibilizada, as Finanças têm orientações para recusar os recibos que não cumpram estritamente todos os requisitos legais - que passam, entre outros, pela indicação do NIF do arrendatário; e
(ii) Porque a solução proposta pela portaria para os casos em que não seja possível encontrar o contrato passa pela obtenção, pelo proprietário, do Código do Ponto de Entrega do local arrendado - uma chave de identificação pessoal e individual que consta da factura de electricidade do arrendatário – que é uma informação que, pela sua própria natureza, está na posse exclusiva do arrendatário.
Ora, tendo em conta que as relações entre proprietários e inquilinos com rendas antigas raramente são as melhores, devido ao temor dos segundos de que os primeiros lhes possam finalmente aumentar as rendas, os inquilinos recusam-se naturalmente – e com razão, do seu ponto de vista – a prestar quaisquer das informações acima indicadas aos proprietários, quer a relativa ao NIF, quer a do citado Código do Ponto de Entrega.
Por sua vez, as Finanças recusam prestar informações sobre o NIF de terceiros, negando a sua colaboração aos proprietários que pretendem apurar a identificação fiscal dos seus arrendatários. E a EDP, naturalmente, apenas presta informações sobre o Código do Ponto de Entrega ao consumidor titular do mesmo, ou seja, ao próprio arrendatário.
Perante este verdadeiro beco sem saída, cremos que a solução passa por apresentar, em anexo à participação das rendas, um documento indicando a impossibilidade de preenchimento de todos os dados que devem constar da mesma. E esperar por algum bom senso da parte da Administração Fiscal para aceitar a participação independentemente destas faltas de informação. Bom senso este que, infelizmente, antecipamos não vir a verificar-se.
O que repugna mais nesta questão é a consciência de que o Estado, sabendo que a Administração Tributária dispõe de todos os elementos disponíveis para, oficiosamente, limitar o IMI dos prédios com arrendamentos antigos, não só tenha optado por criar uma obrigação de apresentação de uma participação, estipulando requisitos difíceis de reunir, mas, sobretudo, tenha estabelecido um prazo curto (actualmente 31 de Outubro de 2012) findo o qual os proprietários que não tenham apresentado a participação perdem, definitivamente, o direito a beneficiar desta limitação.
Esta forma de proceder é traiçoeira, pervertendo ardilosamente uma medida que mais não seria do que a concretização de um imperativo de justiça, e dando-lhe, desta forma, características de uma verdadeira armadilha.
Com efeito, se bem entendemos, a justiça por detrás da limitação do aumento de IMI em prédios com arrendamentos antigos é óbvia: tratando-se o IMI de um imposto sobre a propriedade, deve incidir sobre o seu valor, valor esse que deriva necessariamente do seu potencial de uso, actual ou virtual. Assim, torna-se imperativo limitá-lo nos casos em que esse potencial de uso – seja para gozo do próprio proprietário, seja para gerar rendimento através de um arrendamento livre a valores de mercado, seja para ser transaccionado no mercado - se encontra limitado. Neste caso a questão ainda é mais premente se tivermos em consideração que este limite foi criado pelo próprio legislador, que congelou os arrendamentos e impediu a actualização das respectivas rendas, tendo estas, em virtude da inflação ocorrida (sobretudo nos dez anos posteriores a 1974) ficado desprovidas de qualquer significado económica.
Ora, este imperativo de justiça, no contexto de uma tributação periódica, anual, como é o IMI, não se compadece com prazos que o limitem. Tal seria, e é, uma opção injustificável. Poder-se-ia - ainda que com algum grau de injustiça – admitir que o direito do proprietário que falhasse a apresentação da participação ficasse limitado no ano em curso, mas nunca limitá-lo para sempre. Essa consequência, que corresponde a um verdadeiro castigo, carece de qualquer justificação no plano ético e, pelo contrário, nesse mesmo plano, constitui um verdadeiro delito.
Contudo, esta não é a primeira vez que tecem ao contribuinte uma armadilha semelhante em matéria de IMI. Mas sobre outras armadilhas, falaremos num próximo artigo.
PTSM - Advogados
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No meu último post falava da Traiçoeira Avaliação Geral dos Prédios Urbanos, chamando a atenção para algumas inquietações suscitadas pela mesma, com particular destaque para as avaliações de prédios com rendas antigas. O que sucedeu nos meses seguintes demonstrou que todas estas preocupações eram fundadas: o prazo era curto, as pessoas não estavam informadas e a Administração Fiscal não estava preparada. Pior do que isso, aos problemas anteriormente identificados, acrescem hoje outros tantos, alguns relativos à preparação das referidas participações e ao procedimento da Administração Fiscal neste processo, e outros, mais graves, relacionados com a violação, pelo Estado, de princípios elementares de justiça administrativa e tributária. Falarei disso nas próximas linhas.
Os problemas de preparação das participações de rendas antigas
A lei que estabeleceu a avaliação geral dos prédios urbanos permitia, como se recordam, que os proprietários de prédios com rendas antigas pudessem limitar o respectivo valor patrimonial tributário (VPT), para efeitos exclusivamente de IMI, ao resultado da multiplicação da renda anual por 15. Para beneficiarem deste regime de salvaguarda, os proprietários deveriam apresentar nas Finanças, até 31 de Agosto de 2012, uma participação – em modelo oficial – conjuntamente com um cópia autenticada do contrato de arrendamento original e cópias dos recibos de rendas desde Dezembro de 2010 até ao mês anterior ao da apresentação da participação.
No post anterior, criticávamos o facto de o prazo ser excessivamente curto, de existir pouca divulgação junto dos contribuintes sobre este assunto, e de ainda não se encontrar disponível informação fundamental para a preparação das referidas participações.
As inquietações tinham razão de ser: chegados a Agosto, a Administração Fiscal ainda não tinha disponibilizado o modelo a que tinha de obedecer a referida participação, nem tão-pouco a regulamentação necessária sobre a forma de suprir a falta de cópia do contrato, nos casos d os mesmos não serem encontrados (situação mais do que provável em contratos com muitas dezenas de anos).
Apenas em 10 de Agosto de 2012 foi publicada a Portaria 240/2012 que aprovou o modelo da participação de rendas, bem como as instruções para o respectivo preenchimento, alargando o prazo de apresentação para 31 de Outubro de 2012.
A preparação desta participação pode revelar-se verdadeiramente penosa – e mesmo impossível - por duas razões fundamentais:
(i) A primeira, porque, segundo a informação que nos foi disponibilizada, as Finanças têm orientações para recusar os recibos que não cumpram estritamente todos os requisitos legais - que passam, entre outros, pela indicação do NIF do arrendatário; e
(ii) Porque a solução proposta pela portaria para os casos em que não seja possível encontrar o contrato passa pela obtenção, pelo proprietário, do Código do Ponto de Entrega do local arrendado - uma chave de identificação pessoal e individual que consta da factura de electricidade do arrendatário – que é uma informação que, pela sua própria natureza, está na posse exclusiva do arrendatário.
Ora, tendo em conta que as relações entre proprietários e inquilinos com rendas antigas raramente são as melhores, devido ao temor dos segundos de que os primeiros lhes possam finalmente aumentar as rendas, os inquilinos recusam-se naturalmente – e com razão, do seu ponto de vista – a prestar quaisquer das informações acima indicadas aos proprietários, quer a relativa ao NIF, quer a do citado Código do Ponto de Entrega.
Por sua vez, as Finanças recusam prestar informações sobre o NIF de terceiros, negando a sua colaboração aos proprietários que pretendem apurar a identificação fiscal dos seus arrendatários. E a EDP, naturalmente, apenas presta informações sobre o Código do Ponto de Entrega ao consumidor titular do mesmo, ou seja, ao próprio arrendatário.
Perante este verdadeiro beco sem saída, cremos que a solução passa por apresentar, em anexo à participação das rendas, um documento indicando a impossibilidade de preenchimento de todos os dados que devem constar da mesma. E esperar por algum bom senso da parte da Administração Fiscal para aceitar a participação independentemente destas faltas de informação. Bom senso este que, infelizmente, antecipamos não vir a verificar-se.
O que repugna mais nesta questão é a consciência de que o Estado, sabendo que a Administração Tributária dispõe de todos os elementos disponíveis para, oficiosamente, limitar o IMI dos prédios com arrendamentos antigos, não só tenha optado por criar uma obrigação de apresentação de uma participação, estipulando requisitos difíceis de reunir, mas, sobretudo, tenha estabelecido um prazo curto (actualmente 31 de Outubro de 2012) findo o qual os proprietários que não tenham apresentado a participação perdem, definitivamente, o direito a beneficiar desta limitação.
Esta forma de proceder é traiçoeira, pervertendo ardilosamente uma medida que mais não seria do que a concretização de um imperativo de justiça, e dando-lhe, desta forma, características de uma verdadeira armadilha.
Com efeito, se bem entendemos, a justiça por detrás da limitação do aumento de IMI em prédios com arrendamentos antigos é óbvia: tratando-se o IMI de um imposto sobre a propriedade, deve incidir sobre o seu valor, valor esse que deriva necessariamente do seu potencial de uso, actual ou virtual. Assim, torna-se imperativo limitá-lo nos casos em que esse potencial de uso – seja para gozo do próprio proprietário, seja para gerar rendimento através de um arrendamento livre a valores de mercado, seja para ser transaccionado no mercado - se encontra limitado. Neste caso a questão ainda é mais premente se tivermos em consideração que este limite foi criado pelo próprio legislador, que congelou os arrendamentos e impediu a actualização das respectivas rendas, tendo estas, em virtude da inflação ocorrida (sobretudo nos dez anos posteriores a 1974) ficado desprovidas de qualquer significado económica.
Ora, este imperativo de justiça, no contexto de uma tributação periódica, anual, como é o IMI, não se compadece com prazos que o limitem. Tal seria, e é, uma opção injustificável. Poder-se-ia - ainda que com algum grau de injustiça – admitir que o direito do proprietário que falhasse a apresentação da participação ficasse limitado no ano em curso, mas nunca limitá-lo para sempre. Essa consequência, que corresponde a um verdadeiro castigo, carece de qualquer justificação no plano ético e, pelo contrário, nesse mesmo plano, constitui um verdadeiro delito.
Contudo, esta não é a primeira vez que tecem ao contribuinte uma armadilha semelhante em matéria de IMI. Mas sobre outras armadilhas, falaremos num próximo artigo.
6 comentários:
Excelente artigo.
Cumprimentos!
Alerto para mais uma "armadilha fiscal - IMI dos prédios com rendas antigas".
O regime especial de salvaguarda só se aplica aos senhorios que viram a sua propriedade ser objecto da avaliação geral a decorrer até 31 de Dezembro.
•Acontece que existem senhorios com rendas baixas e que pagam IMI's incomportáveis aos quais este regime especial não pode ser aplicado por terem herdado a propriedade e consequentemente terem sido obrigados por lei a apresentarem o modelo 1 às finanças.
•Ora, ao apresentar o modelo 1, a avaliação é feita exatamente nos mesmos moldes da avaliação geral, o que implica o aumento brutal do valor patrimonial tributário e consequente aumento também brutal do IMI a pagar.
•O proprietário vê-se, assim, impedido de recorrer à cláusula de salvaguarda tendo de pagar a totalidade mesmo que o valor da renda recebida seja irrisório.
Caro anónimo,
Por motivos de economia de espaço, este meu artigo foi dividido em duas partes. A primeira é esta e a segunda trata precisamente do seu assunto. O meu entendimento é de que a única interpretação válida da lei é no sentido de aplicar o mecanismo de salvaguarda também aos casos que refere.
Espero não estar isolado na minha interpretação e que a opinião de mais juristas junte forças à minha para que as Finanças sejam forçadas a aplicar a lei dessa maneira.
Os meus melhores cumprimentos,
Francisco Silva Carvalho
O artigo vai para o ar amanhã!
Caro Francisco
Poderão, então, os proprietários nestas condições esperar que seja possível usufruirem do mecanismo de salvaguarda? No entanto, se isso acontecer e se não for com efeitos retroactivos, a "benesse" perde-se por via dos aumentos de rendas permitidos pela nova lei a entrar em vigor a 12 de Novembro. Estou certa ou não? Os meus cumprimentos. Cristina Cardoso
Cara Cristina Cardoso,
Não estou certo de ter entendido a sua pergunta.
De qualquer forma aqui vai:
Existem dois mecanismos de salvaguarda distintos para proteger os proprietários do aumento de IMI:
- Um mecanismo geral, aplicável a todos, que manda que, em relação ao IMI de 2011 e 2012, o IMI não pode exceder o maior de dois valores: a) €75; ou b) um terço da diferença entre o IMI resultante do valor patrimonial tributário fixado na avaliação geral e o IMI devido no ano de 2011.
- Um mecanismo especial, aplicável aos proprietários de prédios com arrendamentos antigos e que consiste em limitar o valor patrimonial do imóvel a 15 vezes o valor da renda anual.
Os dois mecanismos são compatíveis entre si, e um proprietário de prédio com arrendamento antigo deveria beneficiar de ambos.
É certo que, se os mecanismos de actualização de rendas previstos na nova lei que entra agora em vigor efectivamente funcionarem e um proprietário conseguir actualizar a renda, nesse caso o mecanismo de salvaguarda relativo à indexação do valor patrimonial deverá ser actualizado em função da nova renda.
Espero ter respondido às suas questões.
Os meus melhores cumprimentos,
Francisco Silva Carvalho
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