Os mercados imobiliários demonstraram este ano uma resiliência supreendente a um dos períodos mais turbulentos da história política recente. A recuperação das quedas resultantes dos vários choques políticos ao longo do ano demorou algumas horas no caso do resultado do referendo Italiano, um dia após o anúncio do resultado das eleições presidenciais Norte-Americanas e algumas semanas no caso do referendo Britânico de integração na União Europeia.
O modo como os mercados imobiliários Europeus recuperaram é indicativo da actual dinâmica positiva, isto apesar da suspensão temporária das transacções e posterior cautela inerente à incerteza resultante do novo contexto político e consequente impacto económico. A maioria das previsões é optimista dado o aumento substancial da procura dos investidores por activos físicos com rentabilidades anuais. O impacto da política monetária na curva de taxa de juros deverá aumentar a competitividade dos activos imobiliários relativamente a outros activos financeiros e focar as estratégias de investimento na sua dimensão operacional resultando num aumento da exposição a edifícios de habitação para arrendar, residencias de estudantes e instalações de prestação de servicos de saúde assistidos.
No Reino Unido, o mercado estava já num processo de desaceleramento após um período de crescimento substancial nos últimos anos. O contexto actual acentuou este processo afectando particularmente o mercado de escritórios em Londres assim como os segmentos mais altos do sector residencial. Esta tendência deverá pôr pressão ascendente nos yields e desacelerar o crescimento das rendas, particularmente nos sectores mais dependentes da União Europeia.
Por outro lado, a queda da moeda britânica tornou este segmento mais atractivo e o mercado de escritórios parece não ter sido afectado tanto como se previa dado a abrangência global dos serviços localizados em Londres. Nas últimas semanas, a Apple e a Google anunciaram a construção de novas sedes no centro da cidade e várias torres residenciais, incluindo a Sphire London do promotor chinês Greenland que com 67 pisos será a maior torre residencial da Europa assim como o 22 Bishopgate promovida por Lipton Rodgers com investimento da AXA Real Estate que com 62 pisos será a torre de escritórios mais alta do centro financeiro.
No curto prazo, o actual contexto deverá afectar mais o número de transacções do que os valor dos imóveis que continuarão a ser suportados pela oferta limitada e baixa nas taxas de juro. Desta forma, é esperado que a actividade imobiliária no Reino Unido diminuia com a Alemanha, considerada como o novo “safe heaven” a beneficiar proporcionalmente. É também esperado que outras cidades Europeias melhorem o seu estatuto como centro financeiro. No entanto, não é lícito que um centro emerga como alternativa. Provavelmente, os postos de trabalho que deixaram Londres irão dispersar-se por várias capitais Europeias como Dublin, Frankfurt, Paris e Amesterdão a serem as principais beneficiadas.
O mercado de crédito deverá tornar-se mais conservador e o custo dos empréstimos deverá aumentar, resultando num mercado com dois níveis distintos cada vez mais separados que favorece desproporcionalmente as oportunidades considerados de risco mais baixo. Os bancos deverão aplicar um premium na concessão de créditos considerado de risco mais alto. No entanto, a pressão para a concessão de crédito deverá manter-se, não só dos bancos centrais mas também das empresas.
Um período de incerteza com redução de liquidez deverá promover a necessidade de capital de longo-prazo e crédito de curto-prazo. A diminuição dos rácios de crédito em particular promoverá oportunidades para investidores preencherem o espaço deixado vazio na estrutura de capital com instrumentos financeiros alternativos.
O sector residencial intermédio deverá continuar a oferecer um crescimento atractivo de preços, derivado do crescimento populacional, apesar da possível afectação nos fluxos migratórios e limitações dos sistemas de planeamento em promover a oferta. Por outro lado, o sector passa por mudanças estruturais que se deverão acentuar com o contexto actual. A incerteza deverá afectar a decisão de compra de imóveis, resultando numa diminuição do número de transacções. A procura deverá aumentar no sector do arrendamento que se tornará cada vez mais uma alternativa atraente para novos compradores e investidores institucionais que procuram não só dividendos anuais mas também apreciação de capital. O contexto actual de incerteza deverá proporcionar oportunidades de adquirir lotes urbanos na periferia dos principais centros urbanos e em zonas centrais de cidades secundárias para a promoção de produtos residenciais a preços competitivos para desenvolver projectos que possam ser entregues daqui 3-4 anos.
Na Europa, o investimento institucional mais conservador deverá cada vez mais focar-se nos mercados principais, atraindo capital das cidades secundárias com yields superiores. Os mercados core deverão estar sujeitos a uma procura superior à medida que a incerteza e injecção de liquidez pelos bancos centrais põe pressão descendente nos yields. A consequência será o aumento de oportunidades para estratégias de investimento de risco superior em cidades Europeias secundárias como Birmingham, Copenhaga, Hamburgo, Lisboa ou Lyon que actualmente já apresentam spreads históricos relativamente às capitais principais e para onde se prevê um crescimento acentuado nas rendas.
Num contexto de incerteza e possivelmente um mercado de crédito mais conservador, os investidores deverão focar-se em activos institutionais considerados mais resilientes. Este contexto deverá criar oportunidades para estratégias de investimentos contra-cíclicas que tomam partido da deslocação do mercado de capitais. Na medida em que exista uma estratégia de investimento a longo-prazo com maior tolerância ao risco inerente aos activos imobiliarios suficiente flexiblidade associada a plataformas especializadas com conhecimento técnico e capacidade de execução, o contexto actual é propício à alocação de capital a investimentos imobiliários com uma relacao entre risco e rentabilidade atractiva.
O modo como os mercados imobiliários Europeus recuperaram é indicativo da actual dinâmica positiva, isto apesar da suspensão temporária das transacções e posterior cautela inerente à incerteza resultante do novo contexto político e consequente impacto económico. A maioria das previsões é optimista dado o aumento substancial da procura dos investidores por activos físicos com rentabilidades anuais. O impacto da política monetária na curva de taxa de juros deverá aumentar a competitividade dos activos imobiliários relativamente a outros activos financeiros e focar as estratégias de investimento na sua dimensão operacional resultando num aumento da exposição a edifícios de habitação para arrendar, residencias de estudantes e instalações de prestação de servicos de saúde assistidos.
No Reino Unido, o mercado estava já num processo de desaceleramento após um período de crescimento substancial nos últimos anos. O contexto actual acentuou este processo afectando particularmente o mercado de escritórios em Londres assim como os segmentos mais altos do sector residencial. Esta tendência deverá pôr pressão ascendente nos yields e desacelerar o crescimento das rendas, particularmente nos sectores mais dependentes da União Europeia.
Por outro lado, a queda da moeda britânica tornou este segmento mais atractivo e o mercado de escritórios parece não ter sido afectado tanto como se previa dado a abrangência global dos serviços localizados em Londres. Nas últimas semanas, a Apple e a Google anunciaram a construção de novas sedes no centro da cidade e várias torres residenciais, incluindo a Sphire London do promotor chinês Greenland que com 67 pisos será a maior torre residencial da Europa assim como o 22 Bishopgate promovida por Lipton Rodgers com investimento da AXA Real Estate que com 62 pisos será a torre de escritórios mais alta do centro financeiro.
No curto prazo, o actual contexto deverá afectar mais o número de transacções do que os valor dos imóveis que continuarão a ser suportados pela oferta limitada e baixa nas taxas de juro. Desta forma, é esperado que a actividade imobiliária no Reino Unido diminuia com a Alemanha, considerada como o novo “safe heaven” a beneficiar proporcionalmente. É também esperado que outras cidades Europeias melhorem o seu estatuto como centro financeiro. No entanto, não é lícito que um centro emerga como alternativa. Provavelmente, os postos de trabalho que deixaram Londres irão dispersar-se por várias capitais Europeias como Dublin, Frankfurt, Paris e Amesterdão a serem as principais beneficiadas.
O mercado de crédito deverá tornar-se mais conservador e o custo dos empréstimos deverá aumentar, resultando num mercado com dois níveis distintos cada vez mais separados que favorece desproporcionalmente as oportunidades considerados de risco mais baixo. Os bancos deverão aplicar um premium na concessão de créditos considerado de risco mais alto. No entanto, a pressão para a concessão de crédito deverá manter-se, não só dos bancos centrais mas também das empresas.
Um período de incerteza com redução de liquidez deverá promover a necessidade de capital de longo-prazo e crédito de curto-prazo. A diminuição dos rácios de crédito em particular promoverá oportunidades para investidores preencherem o espaço deixado vazio na estrutura de capital com instrumentos financeiros alternativos.
O sector residencial intermédio deverá continuar a oferecer um crescimento atractivo de preços, derivado do crescimento populacional, apesar da possível afectação nos fluxos migratórios e limitações dos sistemas de planeamento em promover a oferta. Por outro lado, o sector passa por mudanças estruturais que se deverão acentuar com o contexto actual. A incerteza deverá afectar a decisão de compra de imóveis, resultando numa diminuição do número de transacções. A procura deverá aumentar no sector do arrendamento que se tornará cada vez mais uma alternativa atraente para novos compradores e investidores institucionais que procuram não só dividendos anuais mas também apreciação de capital. O contexto actual de incerteza deverá proporcionar oportunidades de adquirir lotes urbanos na periferia dos principais centros urbanos e em zonas centrais de cidades secundárias para a promoção de produtos residenciais a preços competitivos para desenvolver projectos que possam ser entregues daqui 3-4 anos.
Na Europa, o investimento institucional mais conservador deverá cada vez mais focar-se nos mercados principais, atraindo capital das cidades secundárias com yields superiores. Os mercados core deverão estar sujeitos a uma procura superior à medida que a incerteza e injecção de liquidez pelos bancos centrais põe pressão descendente nos yields. A consequência será o aumento de oportunidades para estratégias de investimento de risco superior em cidades Europeias secundárias como Birmingham, Copenhaga, Hamburgo, Lisboa ou Lyon que actualmente já apresentam spreads históricos relativamente às capitais principais e para onde se prevê um crescimento acentuado nas rendas.
Num contexto de incerteza e possivelmente um mercado de crédito mais conservador, os investidores deverão focar-se em activos institutionais considerados mais resilientes. Este contexto deverá criar oportunidades para estratégias de investimentos contra-cíclicas que tomam partido da deslocação do mercado de capitais. Na medida em que exista uma estratégia de investimento a longo-prazo com maior tolerância ao risco inerente aos activos imobiliarios suficiente flexiblidade associada a plataformas especializadas com conhecimento técnico e capacidade de execução, o contexto actual é propício à alocação de capital a investimentos imobiliários com uma relacao entre risco e rentabilidade atractiva.
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Por Bruno Lobo
Managing Director UK & Continental Europe
AECOM Capital
PhD Columbia University in the City of New York
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