Aqui há dias, no programa Prós e Contras da RTP 1, sob o tema do novo imposto imobiliário, falava-se da possível existência de uma bolha imobiliária em Portugal, fruto das fortes subidas verificadas nos preços na habitação nos últimos tempos.
Não pretendo debruçar-me sobre essa discussão para Portugal mas antes sobre um relatório recente da UBS que procura mostrar quais os mercados imobiliários que efectivamente podem estar perto de uma bolha.
Num índice produzido pela referida entidade financeira, Vancouver (Canadá) encontra-se à cabeça dessa lista com Londres a ser a 1ª cidade europeia do ranking. Estocolmo, Sidney e Munique completam os 5 primeiros postos.
O relatório aponta alguns factores em comum em todos estes grandes centros urbanos e financeiros:
- Um valor "anormalmente" baixo das taxas de juro, algo inconsistente com a robustez das economias locais. Excepção feita à Zona Euro onde se verifica algum desequilíbrio entre as economias locais;
- Yields de obrigações do tesouro negativas, levando a uma "fuga" de investimento para o imobiliário;
- Interesse elevado da parte de investidores chineses;
- Níveis baixos de nova oferta perante aumento da procura.
O cenário parece, assim, estar traçado: aumento da procura por falta de alternativa de investimento e por entrada de investidores estrangeiros e desadequação da nova oferta, provoca então forte aumento de preços.
Mas tal como já vimos aqui no blog em outras ocasiões, a mera subida do preço de um imóvel não é suficiente para se ditar a existência de uma bolha. Daí, ser importante olhar para outras variáveis, como por exemplo o rendimento e o nível de rendas.
Nesse sentido, importa então olhar para os seguintes gráficos:
O gráfico da esquerda compara os preços na habitação com o rendimento médio disponível em cada país analisado. Conclui-se que Hong-Kong Londres e Paris são mercados em que os preços se afastaram muito dos rendimentos, ou seja, é cada vez mais caro comprar uma casa nestas cidades. Chicago e Milão serão cidades que registaram quedas avultadas dos preços nos últimos anos; já Boston, mesmo com um crescimento de 15% nos preços residenciais nos últimos 4 anos, viu o imobiliário ser acompanhado de uma subida de 10% nos rendimento, tornando a habitação sustentável.
Já o gráfico da direita compara preços com rendas. No fundo, esta medida é o inverso da yield, ou se preferirem, um price-earnings para a habitação. Quanto maior for este valor, mais aquecido estará um dado mercado. Vancouver volta a estar à cabeça do pelotão, com os preços a valerem quase 40 vezes a renda cobrada ou, por outras palavras, um mercado com yields pouco acima dos 2,5%. Será, porventura, um mercado altamente focado na compra e venda (menos no arrendamento) e altamente dependente do baixo nível de taxas de juro. Assim que estas subam, o mercado poderá ressentir-se.
Bons negócios (imobiliários)!
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